Strata là gì ở mức thực tế khi mua apartment ở Úc

Nếu bạn đang tìm mua hoặc thuê căn hộ tại Úc, bạn sẽ thường gặp từ strata. Đây là một hình thức sở hữu bất động sản đặc thù — khác với việc mua nhà đất thông thường — và hiểu đúng về nó sẽ giúp bạn tránh được nhiều bất ngờ không đáng có.

Strata title là gì?

Trong hình thức strata, bạn sở hữu một “lot” — tức là căn hộ, unit hoặc townhouse của bạn — nhưng không sở hữu toàn bộ tòa nhà. Phần còn lại của tòa nhà, được gọi là tài sản chung (common property), thuộc sở hữu tập thể của tất cả các chủ sở hữu trong tòa.

Điều này có nghĩa là khi bạn mua một căn hộ strata, bạn vừa mua quyền sở hữu cá nhân đối với căn hộ của mình, vừa trở thành một phần của một tập thể chủ sở hữu có trách nhiệm chia sẻ đối với toàn bộ tài sản chung.

Tài sản chung bao gồm những gì?

Tài sản chung thường bao gồm:

Sảnh và lối vào (foyer, lobby)
Thang máy và hành lang
Mái nhà và tường ngoài của tòa nhà
Sân vườn, bể bơi, khu vực BBQ chia sẻ
Bãi đỗ xe chung (nếu không phải lot riêng)
Hệ thống ống nước, điện chung trong tòa

Owners Corporation là gì?

Tất cả chủ sở hữu trong một tòa strata tự động trở thành thành viên của Owners Corporation (ở Queensland và một số bang khác gọi là Body Corporate). Đây là tổ chức pháp lý chịu trách nhiệm:

Bảo trì và sửa chữa tài sản chung
Mua bảo hiểm cho tòa nhà (building insurance)
Thu và quản lý phí từ các thành viên
Thực thi by-laws (quy định nội bộ)
Ra quyết định về các vấn đề ảnh hưởng đến toàn tòa

Phí strata levy là gì?

Mỗi chủ sở hữu phải đóng strata levy (còn gọi là owners corporation fee) theo định kỳ. Khoản phí này được dùng để:

Bảo trì tài sản chung thường xuyên (quỹ administrative fund)
Dự phòng cho các sửa chữa lớn trong tương lai (quỹ sinking fund hay capital works fund)

Mức phí thay đổi rất nhiều tùy theo tòa nhà — một tòa nhỏ không có thang máy hay hồ bơi sẽ có phí thấp hơn đáng kể so với một căn hộ cao tầng có nhiều tiện ích. Trước khi mua, điều quan trọng là phải biết mức phí này và tình trạng tài chính của các quỹ như thế nào.

By-laws: quy định sống trong tòa strata

Mỗi tòa strata đều có by-laws — bộ quy tắc áp dụng cho tất cả cư dân, kể cả người thuê nhà. Các by-laws thường quy định về:

Thú cưng: có được nuôi không, loại nào, điều kiện gì
Cải tạo: loại sửa chữa nào cần xin phép owners corporation
Tiếng ồn: giờ giới nghiêm âm thanh
Đỗ xe: ai được dùng bãi đậu nào
Hút thuốc: khu vực cho phép và cấm

Khi bạn mua strata, bạn đồng ý tuân thủ by-laws hiện hành. By-laws có thể được thay đổi bởi đa số chủ sở hữu tại AGM.

Strata report: kiểm tra trước khi mua

Trước khi ký hợp đồng mua căn hộ strata, bạn nên yêu cầu và đọc kỹ báo cáo strata (strata report/inspection). Báo cáo này cung cấp:

Hồ sơ biên bản họp — các vấn đề đã được thảo luận và quyết định
Tình trạng tài chính các quỹ — quỹ đang dồi dào hay đang thiếu?
Tranh chấp đang diễn ra — có vụ kiện hay khiếu nại nào không?
Special levy sắp tới — có khoản thu bổ sung nào dự kiến không?
Các vấn đề bảo trì tồn đọng — những hạng mục nào chưa được sửa chữa?

Đây là một trong những bước quan trọng nhất khi mua strata. Một báo cáo strata tốt do chuyên gia thực hiện có thể giúp bạn phát hiện vấn đề tiềm ẩn trước khi ký kết.

Quy định khác nhau theo từng bang

Luật strata tại Úc do từng bang và lãnh thổ quản lý, không phải liên bang:

NSW: Strata Schemes Management Act
Victoria: Owners Corporations Act
Queensland: Body Corporate and Community Management Act
WA, SA, ACT, NT: mỗi bang có luật riêng

Vì vậy, tên gọi, quy trình và quyền lợi cụ thể có thể khác nhau tùy theo nơi bạn mua. Khi tìm hiểu, hãy chắc chắn bạn đang đọc thông tin đúng bang.