Mua bất động sản khi đang có bridging visa: được phép không

Câu hỏi thực tế: người giữ bridging visa có thể mua nhà tại Úc không?

Đây là câu hỏi quan trọng mà nhiều người đang chờ xét duyệt visa thường trú nhân đặt ra. Câu trả lời ngắn gọn là: có thể, nhưng với những hạn chế đáng kể theo quy định của Foreign Investment Review Board (FIRB).

Người giữ bridging visa — dù là BVA, BVB, BVC hay bất kỳ loại bridging visa nào — không được coi là thường trú nhân (permanent resident) theo Luật Đầu tư Nước ngoài (Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975). Do đó, họ bị xem là “foreign person” và phải tuân thủ các quy định FIRB áp dụng cho người nước ngoài mua bất động sản tại Úc.

FIRB là gì và tại sao quan trọng?

FIRB (Foreign Investment Review Board) là cơ quan liên bang giám sát đầu tư nước ngoài vào Úc, bao gồm việc mua bất động sản. Khi một “foreign person” muốn mua bất động sản tại Úc, họ thường cần phê duyệt từ Treasurer (Bộ trưởng Tài chính) thông qua FIRB.

Hầu hết các đơn xin FIRB cho bất động sản dân dụng được xử lý bởi ATO (Australian Taxation Office) thay mặt FIRB. Khi không tuân thủ FIRB, hậu quả có thể bao gồm: buộc bán bất động sản, phạt tiền nặng (lên đến hàng triệu đô la đối với trường hợp vi phạm nghiêm trọng), và thậm chí truy tố hình sự trong các trường hợp gian lận.

Loại bất động sản nào được phép mua?

Đây là điểm quan trọng nhất cần hiểu:

Chỉ được mua bất động sản mới (new dwelling): Người giữ bridging visa nhìn chung chỉ được phép mua bất động sản mới — tức là nhà/căn hộ chưa từng được sở hữu hoặc ở bởi ai khác. Điều này bao gồm:

• Nhà/căn hộ xây mới chưa qua sử dụng (brand new off-the-plan)
• Đất trống (vacant land) để xây nhà mới (với điều kiện xây trong thời hạn nhất định)
• Một số dự án phát triển bất động sản nhất định

Không được mua bất động sản đã qua sử dụng (established dwelling): Đây là hạn chế lớn nhất. Người giữ bridging visa không được mua nhà hoặc căn hộ đã từng được sở hữu hoặc ở trước đó, trừ một số ngoại lệ rất hạn chế (ví dụ nhà hư hỏng cần phá dỡ hoàn toàn và xây lại).

Phí FIRB

Ngay cả khi được phép mua, người giữ bridging visa cũng phải nộp phí FIRB. Phí này tính theo giá trị bất động sản:

• Bất động sản trị giá dưới 1 triệu AUD: phí khoảng 14.100 AUD
• Bất động sản từ 1 đến 2 triệu AUD: phí khoảng 28.200 AUD
• Bất động sản từ 2 đến 3 triệu AUD: phí khoảng 56.400 AUD

Phí này được nộp khi nộp đơn xin phê duyệt FIRB và không được hoàn lại ngay cả khi đơn bị từ chối.

Ngoài ra, nhiều tiểu bang còn áp dụng Foreign Purchaser Additional Duty — thuế mua bất động sản bổ sung cho người nước ngoài, thường từ 7% đến 8% giá trị bất động sản tùy tiểu bang.

Quy trình mua bất động sản khi giữ bridging visa

Nếu bạn quyết định mua bất động sản khi đang giữ bridging visa:

Bước 1 — Xác định loại bất động sản phù hợp: Chỉ cân nhắc bất động sản mới hoặc đất trống để xây dựng. Không lãng phí thời gian xem xét bất động sản đã qua sử dụng.

Bước 2 — Nộp đơn xin phê duyệt FIRB: Nộp đơn qua cổng thông tin ATO/FIRB online tại firb.gov.au. Thời gian xử lý thường 10-30 ngày nhưng có thể lâu hơn trong một số trường hợp.

Bước 3 — Không ký hợp đồng trước khi có phê duyệt FIRB: Đây là lưu ý quan trọng. Bạn không được phép ký hợp đồng mua bất động sản trước khi nhận được phê duyệt FIRB, hoặc hợp đồng phải có điều kiện phụ thuộc vào phê duyệt FIRB.

Bước 4 — Tư vấn với luật sư bất động sản: Giao dịch bất động sản khi là foreign person phức tạp hơn nhiều so với người thường trú nhân. Một luật sư bất động sản có kinh nghiệm làm việc với người nước ngoài là cần thiết.

Cân nhắc thực tế khi mua nhà trong khi chờ visa

Dù được phép về mặt pháp lý, có một số yếu tố thực tế cần cân nhắc trước khi quyết định mua bất động sản khi đang giữ bridging visa:

Rủi ro visa: Nếu đơn xin visa thường trú nhân của bạn bị từ chối, bạn sẽ phải rời Úc và xử lý việc bán hoặc quản lý bất động sản từ nước ngoài. Phí FIRB cho người không cư trú tại Úc cao hơn đáng kể.

Khó khăn vay vốn: Nhiều ngân hàng Úc không cho vay hoặc áp dụng điều kiện khắt khe hơn (tỷ lệ LVR thấp hơn, lãi suất cao hơn) cho người giữ visa tạm thời bao gồm bridging visa.

Thời điểm: Nếu bạn kỳ vọng nhận được thường trú nhân trong vài tháng nữa, có thể nên chờ đến khi có PR để tránh phí FIRB và thuế bổ sung.

Tiềm năng thương lượng giảm giá: Một số developer bất động sản mới sẵn sàng hỗ trợ phần phí FIRB như một phần của gói khuyến mãi — hỏi kỹ khi đàm phán.

Mua bất động sản là quyết định tài chính lớn nhất trong cuộc đời nhiều người. Khi đang trong tình trạng visa chưa ổn định, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi cam kết.